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公房拆迁律师拆迁补偿款是如何被压低的？

不同的拆迁行为会造成不同的拆迁结果。京坤律师提醒被拆迁人要及时掌握拆迁方的拆迁动向，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。

01.低态势求和却从不妥协

有时候，拆迁方拉低态势一次又一次的提出补偿协商，并且多次协商未果，虽然态度谦和，但对于补偿款的金额来说却从不让步，也许正是拆迁方的缓兵之计，不是真的想达成合议，而是为了拖延拆迁维权的时间，以期达到自己的目的。

拆迁方的缓兵原因有两个：

一是为了给自己前期的不合法行为补充证据。

在拆迁过程中，拆迁方总是希望拆迁工程可以尽早完结，实现拆迁效果，节约社会成本，提升办事效率，拆迁情绪较为急迫，或许在实行前期各项有关拆迁行为的时候并没有合理的拆迁依据和合法的拆迁程序，但到后期的时候害怕承担法律后果，实行缓兵之计，一边以谦和的态度假意和被拆迁人谈判协商，一边向有关部门申请审批。笔者认为，《规定》的出台对公机关执信息的公开有着重大意义，也是公法治水平的提升的进一步保障。

等到自己的合法手续办理完毕之后，便一改常态，也许就再也没有了平和的协商和互动，这时候的拆迁方态度刚硬、疾言厉色，将责任推向被拆迁人，理由是长时间谈判未果，进而被拆迁人的优势就会转化为劣势，影响了补偿款的争取范围。

二是为了延误被拆迁人的诉讼时效。

因为被拆迁人行使法律维权是有一定的时效限制的，拆迁方为了使不了解法律规定的被拆迁人脱离法律的保护，所以往往和颜悦色的态度假意商谈，直到拖到被拆迁人的维权时效失效为止，拆迁方就会强硬态度，被拆迁人没有法律“靠山”。

02.大气放价却从不认账

有些拆迁方为了早早的达成拆迁目的总是假言哄骗被拆迁人，迫使被拆迁人签订不合常理的补偿协议。

一是签订空白补偿协议。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。拆迁方被拆迁人先在补偿合同上签字，说是后期进行统一填充内容，并会按照之前的高价协商结果填写补偿内容，但是被拆迁人一旦签字后，拆迁方就会将之前的补偿承诺抛之脑后，随意攒写盖章生效，以致于被拆迁人到*拿到一份差强人意的补偿合同，追悔莫及。

二是先行签订符合拆迁方标准的补偿协议，后期对被拆迁人进行高额补偿，弥补被拆迁人的预期补偿差额。

在签订拆迁协议时，拆迁方总是会以各种理由来蒙蔽被拆迁人的双眼，有些拆迁方会以假装承诺被拆迁人将会在补偿协议签订以后给其不同于其他人的补偿待遇，弥补被拆迁人的预期补偿金额的差价。等到被拆迁人签字后，便否认之前的承诺，使被拆迁人无计可施。

03.如何防范

拆迁过程实在是纷繁复杂，难以操作，更多的被拆迁人没有拆迁法律知识，对拆迁也了解不深，更无法分辨拆迁方的阴谋，所以京坤律师警示大家：

要加强防范意识。全国各地的被拆迁人要注意没有书面化的承诺不可信，没有加盖公章的合同不可信，拆迁方虚情假意不可信。

尽早的请专业律师十分必要。不仅可以避免拆迁方拖延维权时间，更可以帮助被拆迁人分辨拆迁方的假象。

请大家在拆迁的过程中一定要注意，冲破拆迁方的迷雾，拿到属于自己的合理的拆迁补偿款。

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北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道办事处，区政府各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定

条

为严格拆迁管理工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋拆迁顺利实施，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号)和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。这种情况下，合理的补偿，相当于整个企业换了新的血液，有了新的起点和更多的选择权。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。对此，为了保障人民的知情权，安部充分听取了广大人民群众意见后，在2018年8月23日发布了《公部关于印发lt。各镇政府(街道办事处)应当按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。各村民会(居民会)应积极配合,做好集体土地上住宅房屋拆迁工作。

第三条

在本行政区域内因国家建设征用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

拆迁宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。广大百姓如果认为公机关在执过程中存在信息不透明、不依法公开、不出具手续、回执的情况，不妨读一读《规定》，相信你会有所收获。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市政府令第200号)。因此，如果被征收人想要成功维权，获得合理的补偿款，看好自家的房屋就是重中之重。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经属地镇政府(街道办事处)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以拆迁补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被拆迁人长期自住，属于拆迁房屋的，补偿标准由属地镇政府(街道办事处)根据当地实际情况确定，报区政府批准后执行;属于占地拆迁房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，报属地镇政府(街道办事处)批准后执行。拆迁补偿法律咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量国家财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。拆迁人应按照批准后的标准给予被拆迁人补偿。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，拆迁人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府(街道办事处)、村民会(居民会)同意或确认建设的，拆迁时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据拆迁补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户),其补助标准为：本次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。拆迁补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在拆迁范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在拆迁范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在拆迁范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由拆迁人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助和奖励。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被拆迁人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被拆迁人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被拆迁房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇政府(街道办事处)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被拆迁人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费按照被拆迁房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。被拆迁人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被拆迁房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区政府同意，且被拆迁人所在集体经济组织区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被拆迁人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，对被拆迁人的房屋按照重置成新价给予补偿。一般来说，因为环保原因撤销的行政许可一般常见分为三类：公房拆迁律师①防止环境污染的许可证：排污许可证、海洋倾废许可证以及其他高耗能高污染的相关行业。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

占地拆迁房屋的，拆迁补偿补助安置方案由拆迁人拟订，经镇政府(街道办事处)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区政府批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。福建省规定，土地补偿费支付给农村集体经济组织，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费支付给被农民。《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》(2004年区政府令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证或已取得区政府批准的拆迁补偿补助安置方案且正在实施拆迁工作的项目，继续沿用原有规定实施拆迁工作，本规定施行后的拆迁项目，按本规定执行。

【案情简介】

黄某居住在浙江省某县某村的村民，拥有本村数亩自留地。公房拆迁律师·其实在专业拆迁律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。某县交通投资集团矿业有限公司未办理安全生产许可证即正式进行生产，黄某认为其了自家的山林经营权。2016年7月25日，黄某向某县安全生产监督管理局提起查处申请，要求对该矿业有限公司在本村建筑用料矿违法生产进行查处，但是某县安全生产监督管理局未做答复，也未查处。黄某基于对法律的信仰和对律师团队的信任，委托北京京坤律师事务所的史西宁律师，代理本案。

【办案经过】

史律师接受委托后，根据案件情况，提交证据。在史律师的指导下，黄某提出诉讼主张，要求确认某县安全生产监督管理局不履行查处职责违法；责令某县安全生产监督管理局限期对某矿业有限公司的违法生产行为查处。

某县安全生产监督管理局辩称，一、黄某不具有本案的诉权。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。理由是：某矿业有限公司拥有许可证，可以证明其有开采涉案矿山的主体资格，且该许可范围未包含黄某主张的自留山，故黄某不符合诉讼主体；二、某县安全生产监督管理局已经履行法定职责。（一）某矿业有限公司的建筑用料矿项目工程的安全设施“三同时”及建设情况合法。某矿业有限公司已经经过许可、批准同意、审查等流程，现涉案项目仍在基建期内；（二）某县安全生产监督管理局已经履行法定职责。因某县安全生产监督管理局在收到黄某的查处申请后已现场核查，经核查，黄某举报的生产行为不存在。某县安全生产监督管理局未予以合法。北京土地律师

史律师提出以下观点：1、黄某诉请查处主体适当。公房拆迁律师实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。因该矿山露天开采的工艺流程包括环节，矿山安全生产的空间不仅限于其厂房车间，还应延伸至矿区的警戒范围。黄某经营的兔子养殖场距离矿区仅200多米，有可能在涉案矿区的安全生产范围内，该矿区是否存在违法生产行为及某县安全生产监督管理局是否查处可能会黄某的法定权益，因此黄某有权利提起诉讼；2、某县安全生产监督管理局未查处违法。（1）依据《安全生产违法行为行政处罚办法》第2条规定，某县安全生产监督管理局具有查处黄某申请中所涉安全生产违法行为的法定职责；（2）某县安全生产监督管理局在收到黄某的申请后虽然对现场进行了检查，同时也询问了在场的工作人员，但其核实内容均未涉及涉案矿山是否已经开采、相关安全生产设备是否已经投入使用等事实，也没有就核查内容答复申请人。因而该安全生产监督管理局据以认定该矿业有限公司不存在违法生产行为，缺乏证据证实。北京土地维权律师

【】

通过史律师的努力和黄某的配合，审判责令某县安全生产监督管理局限期对于黄某举报的村建筑用石料矿生产行为调查核实并作出与否的决定。黄某得到这样的实属不易，案件发展后续阶段还会有别的问题需要解决，需要双方继续协调、努力！

附：浙江省某县人民行政书